樓價痴線系列 (六)

上文講過大角咀皇宮嘅車位問題,不妨再深入講下呢個盤嘅問題。老實講,呢個盤馬沙由佢平整地盤開始,一直睇住佢起,直到今年起名大角咀皇宮。所以上月去開奧海城飲茶,當然順道去參觀一下呢個吹到幾乎天上有地下無嘅皇宮示範單位。

當日馬沙接過樓書後,打開睇睇項目基本資料,見到住客車位得136個,覺得好鬼奇怪。一來大角咀皇宮唔似得最近熱賣嘅北角單幢樓項目「楂爬」咁,根本無乜位起停車場。二來大角咀皇宮話哂都係有6座樓嘅大型項目,其基座望落去無6層都應該有5層,無理由得咁少車位。

要了解多啲,當然又要睇吓本樓書。翻閱本樓書,初步確認基座共有6層(無4樓及唔計地下嗰層),詳情足本寫比大家睇下:-

6/F     會所
5/F     住宅大堂/會所
3/F     停車場/政府設施
2/F     停車場/政府設施
1/F     停車場
UG/F  商業用途/住宅穿梭電梯大堂
G/F     商業用途/住宅穿梭電梯大堂

認真啲睇,原來超過100個車位設於1樓。2及3樓主要係商用車位共約40多個。你又可能會好似馬沙咁好奇,想知私人皇宮基座2及3樓嘅規劃中,究竟可以有乜政府設施。咁就要揭開本樓書第11項有關「公共設施」一欄睇睇。

喺講大角咀皇宮嘅 「公共設施」之前,馬沙有必要先強烈建議各新樓準買家,喺作出買樓決定前,必須認真細閱樓書有關「公共設施」一欄,因為好多時「魔鬼細節」盡在此欄中。

又講返大角咀皇宮嘅 「公共設施」,究竟係乜嘢呢?

登登登.....答案係發展商及地產經紀都必定隻字不提嘅......「安老院舍」! 即係話,大角咀皇宮屋苑基座嘅 2及3樓,每層之中有約1/4樓面必須根據賣地條件興建一座安老院舍,並在2010年9月30日或之前完成及入伙。相信呢個都算第一個「據5大港鐵站、西九龍核心黃金圈」嘅後宮式老人院。難到發展商係方便班新業主,入伙時能夠安排家中老人順道遷入「後宮」安享天年?

仲有一樣,就係屋苑高層地下(UG/F),要24小時開放一條公眾免費行人通道,以方便公眾人士步行通過兩條(分別接駁現有行人天橋及接駁奧海城)全天候行人天橋。以後呢條行人通道必定24小時都人來人往,果然係「據5大港鐵站、西九龍核心黃金圈」嘅 西九黃金圈地標皇宮。

樓價痴線系列 (五)

講到假豪宅,馬沙相信普天之下,真係香港獨有。發展商由最初市區的屋苑式物業,求其冠以乜乜「豪園」、「豪庭」、「灣」、「半島」,到市區單幢式所謂精品豪宅,繼而深入不毛,依家遠至上水鄉郊,新開售嘅物業都會叫做豪宅。

個人認為,叫得豪宅,地點好一定係首要條件。例如港島半山、南區,九龍加多利山 、何文田山、窩山,新界九肚山之類。而呢啲所謂傳統豪宅區都有一個共通點,就係唔會有港鐵直達,出入主要依賴私家車、專線小巴或的士。亦由於呢個原因,呢啲地方正常來講,除咗住客之外好少外人出入。相對地,呢啲地方私穩度就比較高,環境亦異常清靜。特別係零辰時份,專線小巴停駛後,馬路連車都唔多架,條街呢? 真係鬼影都唔多隻。

除咗地點要好之外,真正豪宅其中一個特色就係地方要夠大。傳統嘅豪宅,面積至小1,000至1,500呎,即室內可用空間850至1,300呎。以現今超級縮水嘅新樓計算,即建築面積至小1,300至2,000呎。真係有啲錢嘅人,即使1個人住,絕對唔會屈居於一個建築面績600呎,實用用面積400呎,扣除環保露台、超大窗台後可用面積可能唔夠300呎嘅假豪宅。

再講,一個真正豪宅,必須配備嘅唔係一個超豪會所,而係足夠比例嘅車位數目。住屋仔嘅固然之有自己車房,住屋苑式呢? 個人認為單位對車位數目比例最好達到1:1,即每戶至少能配備一個車位,就算無1:1, 至低限度都要1:0.8。試諗下買完間所謂豪宅,搬入去先發覺有錢都無車位泊車,真係人都癲。

就以早前馬沙睇過嘅大角咀皇宮為例,該皇宮一共有964單位,但車位只有136個,即單位對車位數目比例1:0.14。換句話說,平均每7戶才分配到一個車位。如果同時有幾架靚車嘅車主,住係嗰到都咪話唔煩。

或者你會話,我個豪宅位於乜乜港鐵站上蓋或甚麼黃金圈,交通四通八達,出入方便,駛乜揸車? 如果係咁就真係夏蟲不可語冰。

樓價痴線系列 (四)

先唔講馬沙班老友嘅決定是否有錯,因為樓市好似股市一樣,高處未算高,呎價破完可以再破。加上香港人羊群心態極重,往往喜歡你買我又買,見人人炒樓又想加入炒樓,總之就唔好執輸。呢一點從2002年至2006年,樓價非常平穩,好多地方都有平樓,但唔係太多人肯入市就可見一班。

對於香港政府的房屋策略,由政府宣佈停建居屋,取消定期賣地一刻,已經知道香港政府在刻意限制土地供應,試途行回以前的高地價政策。其實政府當日咁做,都係想穩定樓價,因為當時好多發展商為求推盤散貨 ,不惜大幅劈價,樓花呎價常以低於同區2手樓推售。

今次樓市泡沫之所以形成,其中一個主要原因係各大發展商大約在05年起,開始捉摸到一班70後貪靚要面嘅心理。當時呢班70後正值結婚置業高峰期,亦係物業市場嘅最大一批新力軍,而呢班人買樓大致有一些基本要求。

首先,佢地好抗拒舊樓。即使一些傳統大型屋苑,上至太古城、杏花村,下至美孚、匯景花園及麗港城等等,佢地都會認為好舊,更枉論單幢樓。要佢地睇得上眼,先決條件係新樓。

其次,佢地一般要求屋苑有一個美輪美奐嘅住客會所。只要能在朋輩面前威威,就覺得付出貴一點兒都係值得。至於室內可用空間,反而奇怪地變得次要。

而以上呢兩種要求,多年來經朋輩互相感染,傳媒放大,發展商誇大式的廣告攻勢下,現在已經變為大部分香港人嘅置業需要。正所謂有求自必有供,發展商當然樂於配合。於是乎,各大發展商05年後紛紛落力興建所謂「假豪宅」去配合市場需要。而馬沙經常講嘅「假豪宅」亦開始在港九各區相繼出現。

「假豪宅」點假法? 另文再談。