星期四, 1月 22, 2015

為咗吹大個問題,可以去到幾盡?

成日話儲唔到首期嘅人, 就以上述家庭月入得$24,000為例, 買樓之前嘅一年,能否持續每月儲 $11,000? 如果得, 即係唔駛日日係到小狗「青年事務委員會主席陳振彬」話儲5、6年都儲唔到首期買樓, 因為月儲$11,000, 唔駛3年就夠首期9成按揭上車 (用$300萬計)!


今日睇咗一篇題為「港人不吃17年 方能置業」嘅文章,幾值得大家討論一下。

首先,文章內用家庭年入息中位數同樓價中位數去計算,家庭年入息中位數月入得嗰 $24,000,乜最盡可以買到樓價中位數$489萬嘅樓咩?

我先用會計同業瓜瓜今日am730「誰放棄了靑年」篇文入面個計法︰

『現在樓價高企,在新界買個二手上車盤,怎麼樣也要300萬元左右(但朋友說已經很難找了),假設向銀行借足九成按揭並加借按揭保險,而且購買的樓 宇樓齡不 太舊,還款期可以拖至最長30年期,以目前最優惠利率5.25厘減3.1厘計算(即是2.15厘),每月供款額大約要10,545元。可是,要成功取得按 揭,還需要通過金管局要求的壓力測試,即以現行利率加3厘計算,而每月供款額必須低於其每月入息的60%。按此計算,最低每月入息至少要25,443 元。』

依上述計法,家庭月入得$24,000 ,點買300萬樓,更枉論「港人不吃17年 方能置業」篇文章內用樓價中位數 $489萬嘅樓去計17年呢個低B答案!

如果有人家庭月入得 $24,000又夠膽死諗住去買 $489萬嘅樓,第日跌市燒炭都真係唔駛可憐!其實以一家2大1小家庭,如果月入得 $24,000,供 $300萬嘅上車盤都好辛苦!
馬沙今日再講以下一些絕少人提出o既現實問題︰

首期︰成日話儲唔到首期嘅人,就以上述家庭月入得$24,000為例,買樓之前嘅一年,能否持續每月儲 $11,000?如果得,即係唔駛日日係到小狗「青年事務委員會主席陳振彬」話儲5、6年都儲唔到首期買樓,因為月儲$11,000, 唔駛3年就夠首期9成按揭上車 (用$300萬計)! 如果唔得,咁比你上咗車又如何?你點應付每月供樓$10,545條數?都未同你計每月差响、管理費、水電煤呢啲每月$1,500坐底,即係每月供樓負擔至少要$12,000!

供款︰再諗落去,上咗車之後要供30年! 家庭月入$24,000一個人揾定兩個人揾? 若果一個人揾,,突然失業又點?好彩兩個人揾,突然其中一個失業,剩返嗰個份糧又頂唔頂得順?

利率︰ 瓜瓜條數係用2.15厘計,若果短期內加息5厘去到7.15厘,大家知唔知每月變咗要供幾多錢?答案係 $18,236!供完樓 ($24,000-$18,236) 得返$5,764, 再交埋差响、管理費、水電煤 ($5,764-$1,500) 得返$4,264, 日子應該點過自己問下自己!

樓價︰現在$300萬可以買到乜樓?私樓大約15-30年內舊樓,10年內半新樓唔駛諗。 呎數一般300-400建築呎 (實呎210-280), 呢類單位買咗要你住一世,你接唔接受? 生小朋友又夠唔夠住? 唔好同我講之後upgrade 換樓,即使你買完樓價無再升,upgrade 換樓樓價每多一百萬你人工要加$9,430 先合乎按揭標準。 若果你買完樓一個唔好彩,再次發生樓劫樓價跌3成即係你即時負資產$60萬,如果樓價再次跌5成即係你即時負資產$120萬!唔供樓要破產,跌5成死供等 樓價升返上$300萬即係樓價要升一倍,咁你應該要住一世無得upgrade!

有網友問︰「馬沙,你未計買樓前要租樓呢。」, 老實講,我睇唔到點解想儲首期嘅人,會嘥錢走去租樓而唔係同屋企人住。我識得又靠自己買到樓嘅人,差不多全部買樓前都係同企人住。 唔好同我講乜鬼屋企唔夠地方住呀,同屋企人唔啱呀,呢啲係abnormal case!

又有網友問︰「之前有個印度佬同我講…..任何時候都係買樓時候…」。 無錯,誠哥之前幾年都係咁講 (值得注意係誠哥今次已經無再講),我都好認同,只不過呢個講法只適用於有足夠實力嘅人! 咁點為之有足夠實力嘅人?

馬沙個人認為,俾足至少三成 (最好四成) 首期,按揭只做15年,每月供款佔家庭入息3成!點解?即使二人當中有一人失業家庭入息少一半,剩返嗰半供完樓仲有原本家庭入息2成頂住。二人當中有一人 長期失業或轉做家庭主婦,剩返嗰半頂唔順,可以加長按揭年期至20年。 再唔好彩遇上加息周期,仲可以加長按揭年期最長至30年或増加按揭成數最高至9成!如此,即使第日樓價大跌5成,呢類人好難同負資產拉上關係,更枉論破 產、燒炭!

(2015年1月22日刊於 全民媒體)

星期五, 1月 09, 2015

佔中被捕真係可以「慳稅」四成?

尋日明報有一篇題為「佔中被捕「慳稅」四成」嘅報導,馬沙作為資深流氓會計師,當然要認真了解一下點解佔中被捕,即係走去犯法被捕,竟然可以「慳稅」四成咁正!


尋日喺明報網站,見到一篇題為「佔中被捕「慳稅」四成」嘅報導,馬沙作為資深流氓會計師,當然要認真了解一下點解佔中被捕,即係走去犯法被捕,竟然可以「慳稅」四成咁正!

睇完篇文,真係「唔識嘅就開心死、識嘅就笑Q死」! 首先,有乜嘢證明報導中嗰位得到稅務局批准暫緩繳付薪俸稅嘅申請理由 (其實正確應該係叫緩繳 2014/15 暫繳薪俸稅 Provisional Salaries Tax held over 先啱) , 真係用 「曾參與佔領而被警方拘捕,可能會遭到刑事檢控而被僱主開除,喺收入有可能受影響下,要求稅務局重新評稅。」?

明報有無查證過嗰位申請人嘅申請信稅局吸收副本? 人講明報就信?

稅務局回覆話基於《稅務條例》嘅規定,唔方便評論個別個案。既然稅局唔方便講,就由我呢位流氓會計師講下。根據《稅務條例》,在一般情況下,要申請 「緩繳暫繳薪俸稅」,申請人係需要在申請書內清楚填寫整個課稅年度估計入息的數額,而該估計入息的數額要少於或可能會少於前一年度的應課稅入息實額的90 %,又或少於或可能會少於暫繳稅課稅年度估計入息的90%! 單係用「曾參與佔領而被警方拘捕,可能會遭到刑事檢控而被僱主開除,喺收入有可能受影響下,要求稅務局重新評稅」呢個理由,似乎唔係事實之全部!

下次唔該明報記者Emily専業一啲,即使「緩繳暫繳薪俸稅」申請獲得稅局接納,該納稅人只係申請「緩繳暫繳薪俸稅」,即係只針對預繳稅呢部份,而課稅年度2013/14嘅已評定稅款係絕不會減,因此稅局「重估」呢個行為根本不存在。

而成篇文最誤導無知市民嘅,係大字標題用「慳稅」二字,仲要「慳稅」四成咁Q多! 你依家只不過係向稅局申請唔交預繳稅獲得稅局接納而已,唔係向稅局申請免稅或扣減成功,你今年 (課稅年度2013/14) 嘅稅款一毫子都無減過, 下年(課稅年度2014/15) 嘅稅款亦一樣一毫子都無得減, 何來「慳稅」四成? 一個唔好彩,如果下年 (課稅年度2014/15) 即1/4/2014 – 31/3/2015間, 最後應課稅入息實額高過今年呢, 仲分分鐘比稅局罸錢!

今次寫呢篇文嘅目的,純粹係希望點化下對稅務毫無認識嘅無知市民,尤其係嗰班誤信佔中被捕竟然可以「慳稅四成」嘅佔中被捕者。千期咪咁輕易信人,以為曾經被警方拘捕,今年真係可以「慳稅四成」咁爽!

 (2015年1月8日刊於 全民媒體