星期四, 3月 12, 2009

樓市展望

近日收到不少讀者電郵,希望知道馬沙對樓市的睇法。亦有人在博客留言,指馬沙在08年初幾睇好樓市,然而整體樓市於08年尾至今已回落不少,好明顯睇錯市咁話。

記憶所及,個人在07年第四季樓市展開升浪不久第一次講樓市。當時舉出例子,指一個近千呎的美孚單位,叫價只需330萬元,對於講求實際及唔怕舊的用家來說,算相當有吸引力。翻查資料,同類型單位, 2月份成交價仍在300至320萬元之間,跌幅尚算輕微。

08年第一季,樓市呈現膠著狀態,當時認為,只要不買入所謂假豪宅或當炒盤,又只做七成按揭,供樓絕對好過租樓。對於以上一點,個人認為至今仍然有效。樓價由08年第四季顯著回落至今,10年以上二手用家盤(熱炒屋苑除外),一直只在窄幅上落,某些屋苑,目前叫價更不跌反升。

個人在去年7月開始,已多次指出在07年下半年買入所謂假豪宅的新盤買家,情況會非常凶險,隨時未入伙就大蝕收場。更曾以「論假豪宅」為題,說明呢類假豪宅在未來一年,呎價要下調三至四成,才接近合理水平。任何時候,用超高溢價買入呢類假豪宅,例如8,400多元一呎買入海濱南岸,同自殺有何分別。

以目前經濟環境,樓價雖然無可能大升,但並不代表租樓比買樓更勝一籌。自住用家可考慮以不高於3,000元一呎買入一個約20年樓齡的市區物業,700呎還不過200萬元。5年後樓價即使回落至150萬,亦剛好抵消過去5年租值吧了。

(2009年3月12日刊於《am730》)


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18 則留言:

匿名 說...

agree with you

匿名 說...

200萬元樓, 5年後樓價若回落至150萬, 連同付出的按揭利息 (2百萬 x 3% x 5 = 30萬) , 比5年租值 (5千 x 12 x 5 = 30萬) 多付出50萬元.

故此, 還是租樓化算.

馬沙 說...

施主,

200萬元樓,7成按揭,即140萬,用HIBOR PLAN,今個月按揭利率為0.5486%。

今個月按揭利息即140萬x0.5486%/12=640元! 當平息計,5年=640x60=38,400元! 即實際少於此數!

市區700呎物業,租值平均7,000元,5年=7,000x12x5=420,000。

兩者相差約10萬,自己物業5年住得舒適,租樓唔敢用錢裝修,業主唔續約,每2年又搬一次!況且,樓價未必一定跌50萬(25%)!

巴林 說...

將近要上會既假豪宅業主將有排煩 !

Gerald 說...

那裡市區20年樓可以3000元以下的尺價啊?
市區樓的意思是否指地鐵到達的地區,還是指中上環、灣仔、油尖旺、何文田等舊市中心呢?

Thanks

匿名 說...

馬沙個講法,其實有幾大謬誤:
1. 而家市面上用HIBOR計息的MORTGAGE, 只有10%度, 原因係因為HIBOR好唔STABLE, 我估你未必知HIBOR係上年10月果陣,曾經去到6%.

2. 如果,你係2008年1月用200萬買樓,而家跌左差唔多20%啦度, 即值160萬度. 唔使到5年, 巳經差唔多到價啦.

馬沙,睇錯就睇錯啦.你又唔係第1次,聖人都有錯,何況係你? 錯唔緊要, 最緊要認.

若缺齋老人 說...

唔係首創了,我後生時柏景台都有人咁玩過,尤其有好多人貪個地址威威結果聽講一戶可以有成八伙。

匿名 說...

長期租樓(>5 years)會成為M型窮人.
HIBOR PLAN 有上限,如P-1.5%(4%)最多,点會6%.

匿名 說...

放長眼看,香港越來越多租樓住的M型窮人.

匿名 說...

好多人連首期都輸左比估市.
將衣食住行基本生活和投机炒賣混為一談,觀念錯誤,唔窮都幾難.

匿名 說...

實物資產會在經濟低迷時,由弱者手中轉到強者手中.
弱者幾時都無實物資產,虛耗光陰,消蝕現金.

匿名 說...

其實, 最緊要都係timing.

08年1月買樓,就真係睇錯市.點計而家都係吃左人前虧.

將來係點?係升係跌,邊有人知?

匿名 說...

既然升跌冇人知,咁セ係timing?
timing 不是指估升才買來住.要計自己需要和能力.冇能力冇需有就不是right time.

匿名 說...

睇到樓上不停拗租樓好過買樓, 我想提出一點, 供樓雖然要俾利息, 但每月按揭還款額總有一部份係還本金, 即係capitalize左, 即係屬於你的資產, 但租樓的租金係全部expense off, 永不可拿回. 計數不可只睇現時的cashflow, 只係睇成個資產portfolio, 令到付出的每一元都有回報潛質.

Bittermelon 說...

Re: 3/15/2009 8:42下午的匿名

租樓同買樓根本就唔係apple to apple,根本好難可以做比較,馬沙兄只是簡單地用數字來說明買樓"著數些". 不要忘記,供樓付出的錢不是全是開支,供樓最後還可以賺埋棟樓,所以就算你話供樓比租樓多付出50萬元,在好多人來說還是值得.

匿名 說...

upper floor, Bittermelon and the other one on his upper floor
good points: earn your home and save all your rental expenses finally rather than waste all your time and rental expenses to the landlord.

蒲蒲居 說...

路過見到大家討論得咁熱烈,都想向各位高人請教下。因為小妹租緊港島400幾尺,要上一條大斜路既樓,都要8000一個月,好想知邊度可以租7000蚊有700尺既樓!
又因為租貴,所以最近都好留意個樓市。市區樓價真係好難有3000蚊一尺o架o番。而且20年樓,講緊198x年起既,當時主要發展新市鎮,大部分樓都響新界,市區好似無乜呢個年紀既樓o番...

匿名 說...

好多30-40歲大学生夫婦由港島東移居將軍澳平,覩,有MTR,購物方便.