星期二, 7月 27, 2010

樓價痴線系列 (一)

好耐無寫過關於香港樓市嘅睇法,對於目前嘅樓市,馬沙只能用一個「貴」字去形容。

記得對上一次寫樓市時,馬沙仲夠膽大大聲叫有實際住屋需要嘅準買家,只要認真計掂供樓條數,唔買所謂假豪宅,不妨入市。始終200幾萬6-700呎自住樓,進可攻、退可守。不過近呢幾個月,樓價越升越有,馬沙就開始有啲擔心。

首先,現時開賣的新盤,不論坐落何處,都話係豪宅,叫價無1萬都8,000蚊一呎。嘩,計一計,一個一家四口小家庭,若要加一個菲傭,建築面積700呎,實用面積得4xx呎,已經算係必須。但市區一個咁嘅新建成單位,叫價竟超過500萬。

現今香港夫婦合共月入6萬肯定唔算少,但要儲30%首期連雜費200萬(計及150物業首期、厘印費、律師費、裝修及家俬電器等等),談何容易? 即使攪掂份首期,上會350萬,在如此低息環境,月供2萬餘,已經不是輕鬆。若然他日不幸加息3、4厘,情況著實令人擔心。

坊間有專家話年底或明年前無加息空間,就算加息,升幅都只會好輕微。但世事難料,事問97年以息率10厘以上供樓嘅業主們,又可曾想到今時今日,供樓息率竟然可以低過1厘?

所以,在當前市況,買樓作投資用途及作自住用途要分得好清楚。買樓投資者,即係炒家,既然做得出呢種超高孖展玩意,後果自負。自住用家,尤其第一次置業者,緊記要計好條數,特別要做好壓力測試,例如先假設將來收入下調2成,供樓利息上調至5厘。要記住,香港好多97高位入市自住用家,能夠經歷樓價跌去一半以上,直到今日見到家鄉都未死,全因佢地過去10幾年,在數次股災樓劫,SARS及經濟低迷的環境下,仲持續有能力一直供樓。

最後,對於真係有住屋需要嘅首次置業者,究竟應否現在高追,則有時間再另文再談。

9 則留言:

Bittermelon 說...

最近樓市真係好恐怖,我有個朋友因家庭關係要換樓,將手頭的住宅放售,晚上放盤,第二天下午就已經給人家買了,前後不到廿四小時。呢家佢有D後悔,擔心不夠錢買番另一楝樓。

Walter 說...

我最近都諗過樓換樓, 手上層樓有人要, 但我到最後關頭都係唔賣手上間屋, 一來賣左, 驚買唔起另一層樓, 二來, 而家高買高賣, 變相借多左錢, 我怕將來利率上升, 供唔起.

閒兵投資 說...

不少人對買樓都有一個錯覺,特別是自住人仕,以為買樓是用來住的,錯!樓是買來賣的!要住大可租樓.現價買樓,向上水位多還是向下水位多?特別是那個所謂供樓負擔指數,是用現在二厘或以下的供樓利率計算,一兩年後肯定會倍升,真是白痴!現價入市買樓,後悔居多!

曹仁超 說...

香港已經失去了好多個"全球第一", 宜家攞返一個, 不知是喜是悲。

全球第一大房奴
港人買樓需二十年收入

以一個七十方米(約七百六十方呎)的住宅,最貴是香港,要608000美元(約 470多萬港元);其次瑞士蘇黎世,要525000美元(約410萬港元);東京亦不便宜,要490000美元(約380萬港元);新加坡私人住宅要 448000美元(約350萬港元);倫敦及巴黎402500美元(約314萬港元);悉尼399000美元(約310萬港元);羅馬332500美元(約260萬港元);首爾308000美元(約250萬港元);紐約210000美元(約160多萬港元)。

至於最便宜的住宅(大城市計),曼谷只需38500美元(約30萬港元);馬尼拉50000美元(約39萬港元)。最奇怪是柏林,亦只需7萬美元(約54.6萬港元)。全球置業最輕鬆是柏林人,只要三年收入已可買樓;反之曼谷需六點八年收入才可買樓。香港人最慘,需二十年收入(新加坡人大部分買組屋,不能作準),早已超過東京人的十六年,成為全球第一大房奴。

2010年07月26日
《信報》投資者筆記
曹仁超

C.M. 說...

真係好貴好貴。

匿名 說...

現時樓貴, 但遲吓很可能仲貴, 因為呢個曾蔭權無良政府靠地產商扶持, 佢唔敢得罪地產商, 唔敢即時宣佈復建居屋, 一味拖得就拖, 佢最想拖到佢任期屆滿為止, 如果佢嘅拖延策略得逞, 而外圍經濟環境亦冇轉壞, 到佢任期完結之時(即係過多一年半載左右), 保守估計, 樓價至少比現時貴多兩三成.

心都涼 說...

遲下加息見倒咁多樓奴個個供到痴肺真係心都涼

Derek 說...

"特別要做好壓力測試,例如先假設將來收入下調2成,供樓利息上調至5厘。"

呢點真係好緊要。

收銀仔 說...

"自住用家,尤其第一次置業者,緊記要計好條數,特別要做好壓力測試,例如先假設將來收入下調2成,供樓利息上調至5厘。"

金管局倡採用息率較高的最優惠利率(P)減3厘(即2.25厘)作計算準則作壓力測試,即係2.25% 唔過50%, 再試下4.25% 過唔過60%, 2關都無問題先批!

好接近馬沙兄提議,係未假設收入下調2成!