樓價痴線系列 (一)

好耐無寫過關於香港樓市嘅睇法,對於目前嘅樓市,馬沙只能用一個「貴」字去形容。

記得對上一次寫樓市時,馬沙仲夠膽大大聲叫有實際住屋需要嘅準買家,只要認真計掂供樓條數,唔買所謂假豪宅,不妨入市。始終200幾萬6-700呎自住樓,進可攻、退可守。不過近呢幾個月,樓價越升越有,馬沙就開始有啲擔心。

首先,現時開賣的新盤,不論坐落何處,都話係豪宅,叫價無1萬都8,000蚊一呎。嘩,計一計,一個一家四口小家庭,若要加一個菲傭,建築面積700呎,實用面積得4xx呎,已經算係必須。但市區一個咁嘅新建成單位,叫價竟超過500萬。

現今香港夫婦合共月入6萬肯定唔算少,但要儲30%首期連雜費200萬(計及150物業首期、厘印費、律師費、裝修及家俬電器等等),談何容易? 即使攪掂份首期,上會350萬,在如此低息環境,月供2萬餘,已經不是輕鬆。若然他日不幸加息3、4厘,情況著實令人擔心。

坊間有專家話年底或明年前無加息空間,就算加息,升幅都只會好輕微。但世事難料,事問97年以息率10厘以上供樓嘅業主們,又可曾想到今時今日,供樓息率竟然可以低過1厘?

所以,在當前市況,買樓作投資用途及作自住用途要分得好清楚。買樓投資者,即係炒家,既然做得出呢種超高孖展玩意,後果自負。自住用家,尤其第一次置業者,緊記要計好條數,特別要做好壓力測試,例如先假設將來收入下調2成,供樓利息上調至5厘。要記住,香港好多97高位入市自住用家,能夠經歷樓價跌去一半以上,直到今日見到家鄉都未死,全因佢地過去10幾年,在數次股災樓劫,SARS及經濟低迷的環境下,仲持續有能力一直供樓。

最後,對於真係有住屋需要嘅首次置業者,究竟應否現在高追,則有時間再另文再談。